2018年四川省成都市新都区七一城市森林花园面世，城市花园住宅如星星之火在全国迅速燎原，22个省市区的113个城市相继发布了支持政策，部分未发布政策的城市采取一事一议的方式给予支持，政策内容千差万别。

一、区域分布

华北区：天津市、河北省、山西省、内蒙古。

华东区：山东省、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省。

中南区：河南省、湖北省、湖南省、广东省、广西区。

西南区：四川省、云南省、贵州省、重庆市。

西北区：陕西省、甘肃省、新疆区。

二、总平规划

1、建筑退距、建筑间距、建筑面宽、建筑高度

关于建筑退距，99个城市要求按建筑最外边缘计算，13个城市支持按空中花园的1/2处计算，1个城市支持按建筑主体结构边缘计算。

关于建筑间距，64个城市要求按建筑最外边缘计算，32个城市支持按空中花园的1/2处计算，17个城市支持按建筑主体结构边缘计算。

关于建筑面宽，95个城市要求按建筑最外边缘计算，2个城市支持按空中花园的1/2处计算，11个城市支持按建筑主体结构边缘计算，5个城市不受限制。

关于建筑高度，4个城市要求为多高层建筑，9个城市要求为高层建筑，13个城市要求不超过54-100m，87个城市要求按规划条件执行。

建筑退距、建筑间距和建筑面宽按建筑最外边缘计算，有利于城市界面通透、住区视野通透、日照采光通风和消防安全。按空中花园的1/2处或按建筑主体结构边缘计算，降低了城市形象和居住品质。

2、住宅面积

关于住宅面积，18个城市要求建筑面积不小于70-144㎡，22个城市要求套内面积不小于85-120㎡，73个城市没有要求。

商品住宅的本质是市场化产品，应以需求为基础和竞争为导向，结合项目区位、规划条件、楼面地价，综合建设单位资金情况和开发战略，由建设单位市场化确定套型面积，让刚性需求和改善需求均有机会得以满足，避免人为分层，体现社会公平，同时有利于建设单位创获更大的效益。

3、其他

关于空中花园是否计算建筑密度，32个城市支持不计算，1个城市要求计算，80个城市没有明确。

关于架空层绿化，102个城市没有要求，11个城市有要求。

关于屋面绿化，109个城市没有要求，4个城市有要求。

当空中花园连续开敞面不低于两个时，悬挑部分不应计算建筑密度。架空层绿化和屋面绿化丰富了建筑景观层次。

三、空中院落

1、水平投影面积

空中院落即空中共享庭院，57个城市明确不予规划，56个城市支持规划，其中35个城市没有面积要求、4个城市要求面积不小于50-240㎡、3个城市要求不小于配套楼层套内面积10-25%、14个城市要求不小于配套楼层建筑面积30-60%。

城市花园住宅的基础配置是每套住宅均有空中花园，相对于传统住宅，建安成本高，建筑体块大，规划难度大。如配置空中院落，将进一步增大建安成本、建筑体块和规划难度。因此，当前城市花园住宅鲜有空中院落，空中院落不宜作为城市花园住宅的强制选项，仅作为选择性配置，且应合理控制水平投影面积的下限。

2、自然层高度

关于自然层高度，53个城市要求不低于2个自然层高度，3个城市没有要求。

空中院落包括绿化区域、休闲区域和健身区域。绿化区域应不低于两个自然层高度，有利于植物生长和套型日照采光通风。休闲区域和健身区域可设置为一个自然层高度，能满足使用需求即可，有利于控制建筑体块大小、满足退距间距面宽高度等要求、增强城市界面和住区的通透性，同时大幅降低建安成本。

3、绿化率

关于绿化率，24个城市要求不低于15-60%，32个城市没有要求。

空中院落的主要功能是促进邻里交流、休闲健身，其次是作为消防疏散平台，应以铺装为主、绿化为辅，不宜过高要求绿化率下限。

4、折算绿地率

关于折算绿地率，30个城市明确不折算，26个城市支持折算10-100%。

如将空中院落的绿化面积按一定比例折算入绿地率，从而满足规划设计条件的要求，一定程度上会促使建设单位提高建筑密度、降低地面绿地率，减少了地面绿化休闲空间，不利于提高居住品质。

5、是否计容

关于是否计算容积率，54个城市支持不计算，2个城市要求计算20%。

如空中院落计算部分容积率，将减少套型建筑面积，不利于提高人居品质，同时降低了开发效益。

6、开敞面长度和覆土深度

关于开敞面长度，16个城市要求不低于周长1/3，40个城市没有要求。

关于绿化覆土深度，20个城市要求不低于0.4-0.6m，36个城市没有要求。

四、空中花园

1、水平投影面积

关于水平投影面积，10个城市要求不大于20-60㎡，6个城市要求不小于20-30㎡，25个城市要求不大于建筑面积25-50%，2个城市要求不小于建筑面积20-30%，16个城市要求不大于套内面积15-45%，12个城市要求不小于套内面积30-45%，42个城市没有要求面积。

城市花园住宅的优势是每套住宅均有一处具有两个自然层高度的空中花园，让使用者在家体验不一样的生态休闲，让购买者获得感更强，让项目创获更大的效益，建设好房子，促进房地产业的转型升级。空中花园水平投影面积如过小，甚至与传统住宅一个自然层高度的阳台相差无几，在种植了部分植物后，剩余铺装面积将大幅低于传统阳台，休闲空间反而减少了，使用者为了扩大休闲空间将会铲除部分植物，既降低了居住品质，又造成了浪费。空中花园水平投影面积既是决定居住品质的关键因素之一，也是决定销售价格高低的核心因素之一。当前空中花园水平投影面积不是过大的问题，而是太小的问题。套型品质高低和居住人口多少与套内面积大小关联度高，与公摊面积大小关联度低。由于各地面积计容尺度不同、公摊面积计算尺度不同和施工图可能发生变化，在设计建筑方案时，空中花园水平投影面积按套内面积的相应比例计算相对准确，按建筑面积的相应比例计算不准确。空中花园水平投影面积宜按套内面积的相应比例设定下限，同时按绝对值设定上限，避免套内面积过大时达不到比例下限。

2、自然层高度

关于自然层高度，102个城市要求不低于2个自然层高度，11个城市没有明确。

为促进植物生长和套型日照采光通风，空中花园须不低于两个自然层高度。如将一个自然层高度的传统阳台定义为空中花园，将两个自然层高度的空中花园定义为生态阳台，混淆了普适性的概念，让认知产生混乱。

3、悬挑结构

关于悬挑结构，100个城市明确必须悬挑设置在主体结构外，13个城市没有明确。

空中花园应悬挑设置在主体结构外且具有两个连续的开敞面，避免从结构上为封窗搭板改房间创造了条件。以改造房间为目的，设置在凹槽内的区域应计算容积率和建筑密度。

4、悬挑长度

关于悬挑长度，48个城市要求绝对值范围2-6m，25个城市要求不超过2.4-6m，8个城市要求不低于2.2-4.2m，32个城市没有明确。

为确保结构安全耐久，宜限定悬挑长度不超过6m，同时有利于满足建筑退距、建筑间距、建筑面宽、建筑高度、消防安全等要求，增强城市界面和住区的通透性。为促进建筑设计的多样性和艺术性，不宜要求悬挑长度的下限，为弧形空中花园创造了条件，避免千篇一律的方形。

5、绿化率

关于绿化率，7个城市要求不低于30%，14个城市要求不低于40%，34个城市要求不低于50%，34个城市要求不低于60%，1个城市要求不低于65%，23个城市没有明确。

空中花园的首要特征是生态，应以绿化为主、铺装为辅。建设单位绿化临边设置有利于确保建筑形象统一。预留业主绿化空间满足个性化种植需求，既降低建安成本，又丰富日常生活，同时避免住户铲除建设单位绿化。

6、覆土深度

关于绿化覆土深度，9个城市要求不低于0.3-0.4m，76个城市要求不低于0.5m，8个城市要求不低于0.6m，2个城市要求不低于0.8-1m，18个城市没有明确。

土壤合理的深度有利于植物生长、储水节能、防止倾覆，同时增强建筑立面垂直绿化效果、减少植物坠落的可能性。

7、安全私密性

关于安全私密性，6个城市要求空中花园本层内不设卧室门窗，29个城市要求空中花园上层墙面不设任何门窗阳台，7个城市要求空中花园上层墙面不设主要功能房间门窗，71个城市没有明确。

安全私密性是居住基本需求。如空中花园内本层套型设置卧室，会造成花园干扰卧室。如空中花园上层套型设置门窗阳台，无论是否设置挡板，均会造成上层套型与下层空中花园之间相互干扰。在传统套型的基础上简单粗暴的错位设置空中花园，无视安全私密性，实质是传统阳台的放大版本，居住品质不但没有提高，反而大幅降低。

8、是否计容

关于是否计算容积率，92个城市支持不计算，10个城市支持部分不计算，11个城市没有明确。

当前新出让土地的容积率总体偏低，如空中花园计算容积率，将大幅减少套内面积，居住品质下降，购买者不接受。空中花园不计算容积率，是城市花园住宅最大的优势，也是建设单位规划建设城市花园住宅的主要动力。

9、管护主体

关于管护主体，27个城市明确物业公司负责管理维护，86个城市明确业主负责管理维护。

物业公司管理维护空中花园有利于提高植物存活率，保持建筑立面形象统一。为减少对住户的干扰，植物宜相生性强、防病能力强、防虫能力强、抗风能力强、根系穿刺能力弱，同时设置自动滴灌系统。

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