据不完全统计，2018年至今全国城市花园住宅项目规划建设400余个，覆盖华北区、华东区、中南区、西南区、西北区。相比传统住宅，购房者获得感更强，销售速度加快，销售价格提高，项目效益提升，日益成为住宅产业高质量发展的主流趋势。随着住房持续交付入住，普遍性重大问题日益凸显，困扰着各地政府、建设单位、设计单位和物业单位，亟待解决。
一、空中花园面积小
空中花园水平投影面积普遍为套内面积15-25%，绿化面积少，休闲空间小，不能满足休闲生态需求，人居品质低，销售价格低，经济效益差。没有用足地方政策，让建设单位的努力没有充分彰显价值。
1、面积相差无几，没有满足休闲需求
以17F一层两户为例，标准层建筑面积240㎡、公摊面积60㎡，户均套内面积90㎡，两个自然层高度的空中花园水平投影面积13.5-22.5㎡、绿化60%即8.1-13.5㎡、铺装40%即5.4-9㎡，传统住宅一个自然层高度的宽厅阳台铺装13-17㎡。绿化60%是地方政府普遍性要求，体现生态特征。前述空中花园相比传统阳台，在水平投影面积上相差无几、优势微弱，在铺装面积上大幅减少、劣势明显，在产权上不计容、优势明显。虽然满足了锦上添花的生态需求，但没有满足最基本的休闲需求，人居品质有升有降、总体偏低，没有构建产品差异化的核心竞争力。为了扩大休闲空间，住户大概率的会铲除建设单位种植的植物，造成巨大浪费，同时建筑立面垂直绿化效果大幅下降，空中花园后期成为了传统阳台的放大挑高版本，违背了建设空中花园的初衷。
2、空中花园面积决定品质和效益
空中花园水平投影面积大，购买者获得感强，生态空间和休闲空间均较大，便于住户种植瓜果蔬菜花卉、设置景观小品、布置亭台廊架，营造田园式庭院生活，回归自然，幼有所教，老有所乐，其乐融融。空中花园水平投影面积既是决定人居品质的关键因素之一，也是决定销售价格高低的核心因素之一。
二、空中花园和套型的安全私密性差
1、空中花园上层外墙面设置门窗、阳台
空中花园垂直方向上一楼层套型的外墙面设置门窗并设置视线遮挡板，能遮挡下层空中花园悬挑进深约1.8m以内的视线，悬挑进深1.8m以外的区域一览无余。空中花园垂直方向上一楼层套型的外墙面设置阳台，由于阳台正面的悬挑进深比空中花园的悬挑进深短、阳台侧面的开敞面在空中花园上方，空中花园与阳台重叠以外的区域一览无余。上层门窗和阳台造成上层住户俯视下层空中花园、听见下层住户说话，可能会向下层空中花园扔杂物、跳跃至下层空中花园，下层住户容易攀爬入上层室内，造成严重的安全私密性问题，尤其是当今快速传播的视频时代。上层门窗阳台上一楼层的空中花园遮挡了上层套型室内的日照采光，上层套型的居住品质并没有明显提升。
2、卧室和卫生间朝向空中花园设置门窗
当卧室和卫生间朝向空中花园开启门窗时，空中花园内活动人员可看见卧室内比较凌乱的床上用品、衣服鞋袜、私密用品、人员活动，看见卫生间内人员洗浴。纵然是一家人，也会感到尴尬。如卧室和卫生间关闭门窗及窗帘，会造成室内光线差、通风差。此时住户开窗与不开窗都有问题。
3、上层空中花园转角对视下层卧室
空中花园悬挑进深普遍在3m以上，在外端可转角对视下层套型的卧室，类似于在空中花园内对视本套型的卧室，让下层住户感到无所适从。
4、上下层空中花园之间正面对视、转角对视
当空中花园错位设置在起居室不同方向的外墙面上时，普遍一层朝东或朝西，另一层朝南，上下层空中花园呈90°垂直交错、相互间转角对视。当空中花园错位设置在起居室同一方向的外墙面上时，同层空中花园相互间正面对视，上层空中花园侧面俯视下层空中花园。
5、空中院落干扰套型
当设置两个自然层高度的空中院落（共享庭院）时，空中院落上层需设置公共走道通往入户门，上下层套型如朝向空中院落设置厨房门窗、卫生间门窗和次卧门窗，下层空中院落内人员和上层公共走道内人员均可将室内一览无余，甚至翻窗而入盗窃。
目前部分建设单位和设计单位开始着力避免空中花园上层外墙面设置门窗阳台，但还没有着力解决其他安全私密性问题。
三、人居品质低
1、基本需求没有满足
空中花园面积小，空中花园和套型的安全私密性差，致使基本需求没有满足，不是人居品质提升，是本末倒置让人居品质下降。
2、公摊面积大
城市花园住宅项目普遍为一个单元点式布局，建筑四面皆为正面对正面，相比山墙对山墙而言，建筑间距大幅增加，单元数量大幅减少。为做足容积率，普遍将建筑高度大幅提升，造成公摊面积大幅增加、套内面积大幅减少。室内品质不但没有提升，反而大幅下降。
以容积率2.0为例，当一层两户、单套计容建面120㎡时：
（1）传统住宅建筑高度普遍为11层及以下，核心筒24-32㎡，套均公摊17-21㎡，套内99-103㎡，可从容设计4室2厅2卫，卧室宽大且有大飘窗，其他功能区尺寸较大，室内舒适度高。
（2）城市花园住宅建筑高度普遍为17-26层，17层核心筒38-50㎡、套均公摊25-31㎡、套内89-95㎡，26层核心筒58-76㎡、套均公摊35-44㎡、套内76-85㎡，可拼凑设计4室2厅2卫，卧室小且没有飘窗（飘窗改为了房间），其他功能区尺寸较小，室内舒适度低。
从套内面积来看，11层建筑比17层建筑多8-10㎡，17层建筑比26层建筑多10-13㎡。从室内品质来看，显而易见，11层建筑高于17层建筑，17层建筑高于26层建筑。
3、采光通风差
当入户通道上下两侧均有卧室、厨房、卫生间时，入户通道普遍较长且采光通风差，同时动静分区不合理。当入户即横向起居室时，因起居室进深长、空中花园悬挑长，入户段采光差、近似于黑房间，类似于传统住宅竖向起居室的入户餐厅，尤其是冬季没有日照时的1-6层甚为糟糕。
新出让地块的容积率普遍不超过2.0，传统住宅起居室普遍横向设计为宽厅，起居室日照采光通风均很好。上述城市花园住宅与之相比，品质大幅下降。
四、建安成本高
1、建筑不同高度之间的成本差距大
以容积率2.0为例，传统住宅建筑高度以11层为主，当前城市花园住宅建筑高度以26层为主、部分17层。以计容建面为基数对比建安成本，17层建筑比11层建筑增加200元/㎡以上，26层建筑比17层建筑增加200元/㎡以上。
2、空中花园不同悬挑进深之间的成本差距大
以计容建面为基数对比建安成本，相比传统住宅，当前空中花园悬挑进深4m增加300-330元/㎡、悬挑进深6m增加400-470元/㎡，悬挑进深6m相比4m增加100-140元/㎡。
3、综合效益不增反减
以容积率2.0为例，当前城市花园住宅综合建安成本增加700-870元/㎡、溢价不超过5%，经济欠发达地区项目的综合效益不增反减，违背了规划建设城市花园住宅创获更大效益的初衷。
上述四个普遍性重大问题，牵一发而动全身。目前全国在售城市花园住宅还没有一个项目全面系统解决，因为解决难度不是1+1等于2，而是裂变式数倍增长。
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