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城市森林花园住宅亟待革新
日期:2023-05-02  作者:中绿城市森林花园建筑  浏览量:265

一、居家休闲生态需求日益凸显

中国住宅产业正在深度变革,从品牌时代进入产品时代,产品呈现三种主要趋势:

1、生态趋势包括区域环境生态、小区园林生态和居家休闲生态。

2、智慧趋势包括城市管理智慧、小区管理智慧和居家生活智慧。

3、节能趋势包括城市管理节能、小区管理节能和居家生活节能。

区域环境生态、城市管理智慧和城市管理节能是与地方政府密切相关的事项,小区园林生态、小区管理智慧、小区管理节能是与建设单位密切相关的事项,居家休闲生态、居家生活智慧、居家生活节能是与使用者密切相关的事项。

在物联网高度发达的今天,居家生活智慧和居家生活节能的技术日趋成熟、产品日趋丰富、需求日益满足。居家品茗、棋牌、聊天、看书、聚会、健身、赏花、晒太阳、种植花草、种植蔬果等休闲生态性需求日益凸显,是使用者最有切身感受的需求,是人回归自然的本能表现。

二、传统住宅不能满足居家休闲生态需求

传统住宅的室外阳台,大部分封窗改房间,少部分堆放杂物,成为食之无味、弃之可惜的“鸡肋”,不能满足居家休闲生态需求,存在以下三个主要原因:

1、面积小使得休闲空间小、绿化面积小。

2、一个自然层高度使得室内日照有限、植物日照有限、植物低矮且生长欠佳。

3、地面结构标高略低于室内地坪,盆栽绿化让植物不能连片种植、花盆之间的缝隙不易清洁,花池绿化存在阳台荷载超负、没有耐穿刺防水保护层的问题,同时都面临土壤结块多且不易翻动、土壤储水少且需要经常手动浇灌、植物品种单一、植物数量较少、植物不易生长、绿化美观性差的问题。

三、传统住宅销售慢利润低

经济结构调整是大势,产业宏观调控是常态。传统住宅由于不能满足居家休闲生态需求、产品极度同质化,期房开盘即清盘已很少出现,现房持久销售已大量出现,销售速度慢,销售回款慢,收支不平衡,延期交房多,停工烂尾多。于是,部分项目降价换量带动区域众多项目跟随降价,普遍性降价进一步造成购房者观望、收不抵支、利润下降、项目亏损、降低质量。

在消费力不足和商业物业严重供过于求的大环境下,为住宅配套的商业MALL、商业步行街、社区底商面临招商难、运营难、销售难的严峻形势,销售回款难以实现项目收支平衡。住宅交房后的大量入住集中在2年以后,在入住前的车辆停放需求低,在入住后的车位租赁费远远低于车位销售款,车位购买需求量低、销售缓慢,销售回款难以实现项目收支平衡。为促进资金回笼,众多商业和车位大幅降价,一定程度上缓解了收支不平衡,同时进一步造成利润下滑、甚至亏损。

四、城市森林花园住宅应运而生

为满足居家休闲生态需求和解决传统住宅销售慢利润低的问题,城市森林花园住宅应运而生。2021年10月1日中国工程建设标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》,地方标准相继发布,设计单位跟进研发,各地项目纷纷建设,销售速度加快,开发利润增加。城市森林花园住宅是满足人民对美好生活向往的重要体现,是创建绿色建筑和健康中国的重要举措,是极度竞争商业时代构建差异化产品核心竞争力的第一趋势。

根据《城市森林花园住宅设计标准》,城市森林花园住宅是以每户拥有面积不小于套内建筑面积的40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅,户属空中花园内对应的本层外墙面不应设置卧室外窗,户属空中花园内对应的上层外墙面不应设置主要功能房间外窗,辅助功能房间外窗则应采取视线遮挡措施。较多地方标准进一步明确户属空中花园内对应的上层外墙面不应设置任何门窗。

据不完全统计,目前有10个省的地市县出台了城市森林花园住宅地方标准,四川省包括成都市、眉山市、资阳市、南充市、内江市、巴中市、泸州市、德阳市、雅安市荥经县、广元市青川县、乐山市高新区、乐山峨眉山市,湖南省包括长沙市、株洲市、岳阳市、湘潭市、衡阳市、永顺县,甘肃省白银市,山西省晋中市,浙江省,湖北省仙桃市、黄石市,陕西省韩城市,山东省阳信县,河北省石家庄市,河南省焦作市。部分地方政府虽然未发布城市森林花园住宅地方标准,但规委会通过单独审批的方式规划建设,例如:四川省的凉山德昌县、宜宾长宁县,贵州省的贵阳市、铜仁市、六盘水市,云南的昆明市等。

五、城市森林花园住宅普遍性重大问题

目前规划建设的城市森林花园住宅相比《城市森林花园住宅设计标准》和地方标准的差距还很大,是伪城市森林花园住宅、伪第四代建筑,没有满足使用者、建设单位和地方政府的需求,人居品质低,建安成本高,综合效益差,原因是以下六个方面的普遍性重大问题一直困扰着建设单位、设计单位、研发机构,问题亟待解决,产品亟待革新。

问题一:空中花园面积小

空中花园水平投影面积大幅低于套内建筑面积的40%,休闲空间小,绿化面积小。

问题二:空中花园绿化少

空中花园结构板标高略低于室内地坪,大部分没有覆土,少部分覆土为带状花池且深度低于30cm,绿化面积大幅低于水平投影面积的50%,存在传统住宅的绿化问题,花园名不副实。

问题三:空中花园结构差
空中花园外挑梁内外截面相同,截面面积大,建安成本高;下方斜撑牛腿、下加腋梁和下斜向变截面梁,形体不美观,降低了下层空中花园的上空高度,下层空中花园的使用者感到压抑。

问题四:空中花园三面墙体或外设结构柱

空中花园三面墙体或外设结构柱,非开敞式悬挑结构,日照时间短,景观视野窄;计算密度和容积率,建安造价高;为后期擅自封窗改房间提供了便利,建设行政主管部门不放心,不容易通过专家审查和规委会审查。

问题五:安全私密性差

空中花园同层之间缺少遮挡措施,空中花园上下层之间缺少遮挡措施、局部重叠为一个自然层高度,本户非客餐厅功能区朝向空中花园开设门窗,空中花园垂直方向上的上一层楼的外墙面开设门窗,空中花园与上下层相邻住宅的室内功能区之间缺少遮挡措施,致使安全私密性差,包括:

1、空中花园同层之间的安全私密性差;

2、空中花园上下层之间的安全私密性差;

3、空中花园与本户非客餐厅功能区之间的安全私密性差;

4、空中花园与同层相邻住宅室内功能区之间的安全私密性差;

5、空中花园与上下层相邻住宅室内功能区之间的安全私密性差。

问题六:建筑体块大且不能拼接

建筑体块普遍较大,只能规划独立单元式建筑,大多数需要突破关于建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑面宽和建筑间距等城市规划管理技术规定,问题包括:

1、人居品质低:建筑间距小,建筑日照差,空中视距短,公摊面积大,室内面积小,居住不舒适。

2、建安成本高:建筑层数高,结构成本高,消防成本高,施工周期长,工程造价大。

3、综合效益差:建筑密度大,绿地面积少,销售周期长,资金回笼慢,综合效益差。

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